Kto ponosi koszty aktu?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez klientów kancelarii notarialnych. Jak wygląda przyjęta praktyka i jakie możliwości dopuszczają przepisy prawa?

Kwestia wynagrodzenia notariusza za dokonanie czynności została uregulowana w art. 89 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie. Zgodnie z tym przepisem, strony czynności ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę taksy notarialnej. Oznacza to, że choć strony mogą dowolnie ustalić między sobą, kto faktycznie pokryje koszty usługi, to w przypadku problemów z płatnością notariusz ma prawo dochodzić należności od dowolnej z nich.

W praktyce przyjęło się, że obowiązek ten spoczywa na nabywcy nieruchomości i z uwagi na to, to on zazwyczaj wybiera notariusza oraz ustala z nim ogólny koszt planowanych czynności.

Obowiązki podatnika

Nieco odmiennie przedstawia się kwestia podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku od spadków i darowizn, które notariusz pobiera w związku ze sporządzeniem aktu notarialnego. W tym przypadku brak jest dowolności – zgodnie z przepisami obowiązek zapłaty spoczywa na podatniku tego podatku, czyli:

- przy umowie sprzedaży - na kupującym,

- przy umowie zamiany - na stronach czynności,

- przy umowie darowizny - na obdarowanym,

- przy umowie dożywocia - na nabywcy własności nieruchomości,

- przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności - na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności,

- przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności - na użytkowniku lub nabywającym prawo służebności,

- przy umowie pożyczki i umowie depozytu nieprawidłowego - na biorącym pożyczkę lub przechowawcy,

- przy ustanowieniu hipoteki - na składającym oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki;

- przy umowie spółki cywilnej - na wspólnikach, a przy pozostałych umowach spółki - na spółce,

- przy umowie darowizny, umowie nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie, umowie nieodpłatnego ustanowienia służebności oraz umowie nieodpłatnego ustanowienia użytkowania – na nabywcy tych nieruchomości lub praw objętych tą umową.

Pewne wyjątki od opisanych powyżej zasad zapłaty podatków przewiduje art 62b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Dopuszcza on możliwość uregulowania zobowiązania podatkowego przez inne osoby. Zapłata podatku może zostać dokonana przez:

- wybranych członków rodziny podatnika: małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki itd.), wstępnych (rodzice, dziadkowie itd.), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę,

- obecnego właściciela przedmiotu, na którym ustanowiono hipotekę przymusową lub zastaw skarbowy – pod warunkiem, że zobowiązanie podatkowe jest zabezpieczone w ten sposób.

- inny podmiot, ale tylko wtedy, gdy kwota podatku nie przekracza 1000 zł.

Przy opłatach sądowych, podobnie jak przy zobowiązaniach podatkowych, nie ma dowolności – opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej uiszcza wnioskodawca.

Wyjątki od reguły

Nie zawsze jednak opisane powyżej regulacje znajdą zastosowanie, ponieważ ustawodawca przewidział pewne wyjątki. Jednym z nich jest art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o Ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („tzw. nowa ustawa deweloperska”), który stanowi, że wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2), 3) lub 5) lub ust. 2 tej ustawy, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu jednej z tych umów, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

szkurlatowicz@notar.pl

Plac Kupiecki 14

22-100 Chełm

Kancelaria Notarialna

Jakub Szkurłatowicz

Notariusz

polityka prywatności