Kto ponosi koszty aktu?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez klientów kancelarii notarialnych. Jak wygląda przyjęta praktyka i jakie możliwości dopuszczają przepisy prawa?

Kwestia wynagrodzenia notariusza za dokonanie czynności została uregulowana w art. 89 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie. Zgodnie z tym przepisem, strony czynności ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę taksy notarialnej. Oznacza to, że choć strony mogą dowolnie ustalić między sobą, kto faktycznie pokryje koszty usługi, to notariusz ma prawo dochodzić należności od dowolnej z nich.

W praktyce przyjęło się, że obowiązek ten spoczywa na nabywcy nieruchomości i z uwagi na to, to on zazwyczaj wybiera notariusza oraz ustala z nim ogólny koszt planowanych czynności.

Obowiązki podatnika

Nieco odmiennie przedstawia się kwestia podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku od spadków i darowizn, które notariusz pobiera w związku ze sporządzeniem aktu notarialnego. W tym przypadku brak jest dowolności – zgodnie z przepisami obowiązek zapłaty spoczywa na podatniku tego podatku, czyli:

- przy umowie sprzedaży - na kupującym,

- przy umowie zamiany - na stronach czynności,

- przy umowie darowizny - na obdarowanym,

- przy umowie dożywocia - na nabywcy własności nieruchomości,

- przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności - na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności,

- przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności - na użytkowniku lub nabywającym prawo służebności,

- przy umowie pożyczki i umowie depozytu nieprawidłowego - na biorącym pożyczkę lub przechowawcy,

- przy ustanowieniu hipoteki - na składającym oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki;

- przy umowie spółki cywilnej - na wspólnikach, a przy pozostałych umowach spółki - na spółce,

- przy umowie darowizny, umowie nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie, umowie nieodpłatnego ustanowienia służebności oraz umowie nieodpłatnego ustanowienia użytkowania – na nabywcy tych nieruchomości lub praw objętych tą umową.

Pewne wyjątki od opisanych powyżej zasad zapłaty podatków przewiduje art 62b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Dopuszcza on możliwość uregulowania zobowiązania podatkowego przez inne osoby. Zapłata podatku może zostać dokonana przez:

- wybranych członków rodziny podatnika: małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki itd.), wstępnych (rodzice, dziadkowie itd.), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę,

- obecnego właściciela przedmiotu, na którym ustanowiono hipotekę przymusową lub zastaw skarbowy – pod warunkiem, że zobowiązanie podatkowe jest zabezpieczone w ten sposób.

- inny podmiot, ale tylko wtedy, gdy kwota podatku nie przekracza 1000 zł.

Przy opłatach sądowych, podobnie jak przy zobowiązaniach podatkowych, nie ma dowolności – opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej uiszcza wnioskodawca.

Wyjątki od reguły

Nie zawsze jednak opisane powyżej regulacje znajdą zastosowanie, ponieważ ustawodawca przewidział pewne wyjątki. Jednym z nich jest art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o Ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („tzw. nowa ustawa deweloperska”), który stanowi, że wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2), 3) lub 5) lub ust. 2 tej ustawy, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu jednej z tych umów, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

szkurlatowicz@notar.pl

Plac Kupiecki 14

22-100 Chełm

Kancelaria Notarialna

Jakub Szkurłatowicz

Notariusz

polityka prywatności